第89条表題部の登記
登記官は、表題部に表示に関する登記をする場合には、法令に別段の定めがある場合を除き、表示に関する登記の登記事項のうち、当該表示に関する登記の登記原因及びその日付並びに登記の年月日のほか、新たに登記すべきものを記録しなければならない。
第90条不動産番号
登記官は、法第二十七条第四号の不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地又は一個の建物ごとに番号、記号その他の符号を記録することができる。
第91条表題部の変更の登記又は更正の登記過去問 1
登記官は、表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記をするときは、変更前又は更正前の事項を抹消する記号を記録しなければならない。
この条文の過去問 1問
附属建物の種類に関する変更の登記をする場合において、表題部に附属建物に関する記録をするときは、当該変更後の附属建物の種類、構造及び床面積が記録され、当該変更前の附属建物の符号を除くその登記事項の全部が抹消される。
附属建物の種類を変えたときも、変更後の種類・構造・床面積の全部を記録し、従前の事項を抹消する。
解説
正しい。附属建物の種類に関する変更の登記で表題部に附属建物に関する記録をするときは、変更後の種類、構造及び床面積の全部を記録し、符号を除く従前の登記事項の全部を抹消する。
【条文】不動産登記規則91条「表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記をするときは、変更前又は更正前の事項を抹消する記号を記録しなければならない。」
【根拠】不動産登記事務取扱手続準則第94条第1項・第3項「附属建物の種類、構造又は床面積に関する変更の登記又は更正の登記をする場合において、表題部に附属建物に関する記録をするときは、当該附属建物の変更後又は更正後の種類、構造及び床面積の全部を記録し、従前の登記事項（符号を除く。）の全部を抹消するものとする。（略）３ 第１項の規定により変更後又は更正後の事項を記録するときは、符号欄に従前の符号を記録するものとする。」
附属建物の種類、構造又は床面積に関する変更の登記又は更正の登記をする場合に、表題部に附属建物に関する記録をするときは、変更後又は更正後の種類、構造及び床面積の全部を記録し、従前の登記事項（符号を除く。）の全部を抹消する（準則94条1項）。種類だけが変わったときも、構造と床面積を含めて記録し直す。このとき、符号欄には従前の符号を記録する（準則94条3項）。抹消は、変更前の事項を抹消する記号を記録してする（規則91条）。本試験では、令和3年度にも、附属建物の床面積の更正の登記で同じ記録方法をとるとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】不動産登記事務取扱手続準則第94条第1項・第3項 https://www.moj.go.jp/content/001394394.pdf ／ 本試験 令和3年度 第15問 肢ウ（公式正解は「正しい」）
第92条行政区画の変更等過去問 4
1行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。字又はその名称に変更があったときも、同様とする。
2登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは字又はこれらの名称を変更しなければならない。
この条文の過去問 4問
表題登記がある建物の所在する行政区画の名称に変更があった場合には、当該建物の表題部の不動産所在事項の変更の登記を申請しなければならない。
行政区画の名称が変わっても変更の登記があったものとみなされるので、申請しなくてよい。
解説
誤り。行政区画の名称に変更があったときは、登記記録に記録した行政区画の名称について変更の登記があったものとみなされるので、変更の登記を申請する必要はない。
【ひっかけ】建物の所在は表題部の登記事項で、登記事項に変更があれば一月以内に変更の登記を申請しなければならない（法51条1項）ので、申請が要るように見せている。
【条文】不動産登記規則92条「行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。」
行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす（規則92条1項）。登記官は、速やかに表題部に記録した行政区画又はその名称を変更しなければならない（同条2項）。所有者が申請する必要はない。本試験では、平成24年度・令和元年度にも、行政区画（の名称）の変更について変更の登記を申請しなければならないとする肢が誤りとして出題されている。
【ポイント】行政区画・字の変更は「変更の登記があったものとみなす」。申請義務は生じない。
【出典】本試験 平成24年度 第13問 肢エ（公式正解は「誤り」） ／ 本試験 令和元年度 第16問 肢オ（公式正解は「誤り」）
敷地となっている土地の分筆の登記により区分建物でない建物が所在する土地の地番に変更が生じた場合には、当該建物の所有権の登記名義人は、当該建物の所在に関する変更の登記を申請する義務を負う。
分筆で建物の敷地の地番が変わったら、所有権の登記名義人は所在の変更の登記を申請する。
解説
正しい。分筆の登記により建物の所在する土地の地番が変わったときは、建物の所在が変わるので、所有権の登記名義人は所在に関する変更の登記を申請する義務を負う。
【ひっかけ】地番の変更は登記所の手続から生じるので、行政区画の変更（肢オ）と同じように登記があったものとみなされるように見せる肢。
【条文】不動産登記法51条「第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人」
【条文】不動産登記法44条「建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番」
建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番は、建物の表示に関する登記の登記事項である（法44条1項1号）。この登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、変更があった日から1月以内に変更の登記を申請しなければならない（法51条1項）。変更の登記があったものとみなされるのは、行政区画若しくは字又はその名称の変更の場合であり（規則92条1項）、分筆による地番の変更は含まれていない。本試験では、平成23年度にも、分筆により地番が変更した場合は1か月以内に建物の所在に関する変更の登記を申請しなければならないとする肢が正しいものとして、平成26年度には、その申請を要しないとする肢が誤りとして出題されている。
【ポイント】地番の変更は申請義務あり。行政区画・字の変更は登記があったものとみなされる。
【出典】本試験 平成23年度 第16問 肢ウ（公式正解は「正しい」） ／ 本試験 平成26年度 第11問 肢オ（公式正解は「誤り」）
行政区画の変更により建物の所在に変更が生じた場合には、当該建物の所有権の登記名義人は、当該建物の所在に関する変更の登記を申請する義務を負う。
行政区画が変わっても変更の登記があったものとみなされるので、所在の変更の登記の申請義務は無い。
解説
誤り。行政区画の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画について変更の登記があったものとみなされるので、建物の所在に関する変更の登記を申請する義務は無い。
【ひっかけ】建物の所在は登記事項で、変更があれば1月以内に申請義務がある（法51条1項）という原則だけを当てはめさせる肢。
【条文】不動産登記規則92条「行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。」
行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす（規則92条1項）。字又はその名称に変更があったときも同様である（同項）。登記官は、速やかに表題部に記録した行政区画等を変更しなければならない（同条2項）。本試験では、平成24年度にも、行政区画の変更について変更の登記を申請しなければならないとする肢が誤りとして出題されている。
【出典】本試験 平成24年度 第13問 肢エ（公式正解は「誤り」）
Aが所有権の登記名義人である甲土地をBが賃借し、甲土地上にBが所有権の登記名義人である乙建物がある場合において、甲土地について分筆の登記がされたことにより乙建物の所在地番が変更したときは、Bは、乙建物の所在の変更の登記の申請をすることを要しない。
分筆で敷地の地番が変われば、建物の所有者は1か月以内に所在の変更の登記を申請する。
解説
誤り。分筆の登記により建物の所在地番が変わったときは、建物の所有権の登記名義人であるBは、1か月以内に建物の所在の変更の登記を申請しなければならない。
【ひっかけ】地番を変えたのは土地の所有者Aの分筆であり、建物の所有者Bは何もしていないので、Bに申請義務が無いように見せている。
【条文】不動産登記法51条「第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人」
【条文】不動産登記法44条「建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番」
建物の所在する土地の地番は、建物の表示に関する登記の登記事項である（法44条1項1号）。法44条1項各号（2号及び6号を除く。）の登記事項に変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、変更があった日から一月以内に変更の登記を申請しなければならない（法51条1項）。変更の原因が土地の分筆であっても、建物の敷地が賃借地であっても、この申請義務は変わらない。変更の登記があったものとみなされるのは、行政区画又は字やその名称の変更があった場合である（規則92条1項）。本試験では、平成23年度と令和元年度にも、分筆により建物の所在する土地の地番が変更したときは所有権の登記名義人に建物の所在の変更の登記の申請義務があるとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 平成23年度 第16問 肢ウ（公式正解は「正しい」） ／ 本試験 令和元年度 第16問 肢エ（公式正解は「正しい」）
第93条実地調査過去問 3
登記官は、表示に関する登記をする場合には、法第二十九条の規定により実地調査を行わなければならない。ただし、申請に係る不動産の調査に関する報告（土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士（土地家屋調査士法人の場合にあっては、その代表者）が作成したものに限る。）その他の申請情報と併せて提供された情報又は公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、この限りでない。
この条文の過去問 3問
土地の表示に関する登記についての実地調査を行う場合には、登記官は、日出から日没までの間に限り、当該実地調査を行うことができる。
登記官が不動産を検査し、文書の提示を求め、質問できるのは日出から日没までの間に限られる。
解説
正しい。登記官が表示に関する登記の調査として不動産を検査し、関係者に文書の提示を求め、又は質問をすることができるのは、日出から日没までの間に限られる。
【条文】不動産登記法29条「登記官は、前項の調査をする場合において、必要があると認めるときは、日出から日没までの間に限り、当該不動産を検査し、」
登記官は、不動産の表示に関する事項の調査をする場合において、必要があると認めるときは、日出から日没までの間に限り、当該不動産を検査し、又は当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書等の提示を求め、若しくは質問をすることができる（不動産登記法29条2項）。土地の表示に関する登記についての実地調査も、この時間の制限の中で行う。本試験では、平成30年度にも、登記官は日出から日没までの間に限り実地調査を行うことができるとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 平成30年度 第5問 肢ウ（公式正解は「正しい」）
登記官は、日出から日没までの間に限り、実地調査を行うことができます。
登記官の検査や質問は、日出から日没までの間に限られる。
解説
正しい。登記官が不動産を検査し、又は所有者その他の関係者に文書等の提示を求め、若しくは質問をすることができるのは、日出から日没までの間に限られる。
登記官は、表示に関する事項の調査をする場合において、必要があると認めるときは、日出から日没までの間に限り、当該不動産を検査し、又は当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書等の提示を求め、若しくは質問をすることができる（不動産登記法29条2項前段）。実地調査として行うこれらの行為は、この時間の制限の中で行う。本試験では、令和5年度にも、登記官は日出から日没までの間に限り実地調査を行うことができるとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 令和5年度 第4問 肢ウ（公式正解は「正しい」）
登記官は、自ら実地調査を行わなければならないので、登記所の職員に実地調査を行わせることはできません。
登記官は、登記所の職員に細部の指示をして実地調査をさせることができる。
解説
誤り。登記官は、必要があると認める場合には、登記所の職員に細部の指示を与えて実地調査を行わせることができる。
【ひっかけ】法29条が調査の主体を「登記官」としていることから、登記官本人しか実地調査ができないように思わせる作り方。
【条文】不動産登記規則93条「登記官は、表示に関する登記をする場合には、法第二十九条の規定により実地調査を行わなければならない。」
【根拠】不動産登記事務取扱手続準則第64条「登記官は、必要があると認める場合には、登記所の職員に細部の指示を与えて実地調査を行わせて差し支えない。」
登記官は、表示に関する登記をする場合には、法29条の規定により実地調査を行わなければならない（不動産登記規則93条本文）。そのうえで、不動産登記事務取扱手続準則64条は、登記官は、必要があると認める場合には、登記所の職員に細部の指示を与えて実地調査を行わせて差し支えないと定めている。したがって、登記所の職員に実地調査を行わせることはできないとする解答は誤りである。本試験では、令和5年度にも同じ内容の肢が誤りとして出題されている。
【出典】不動産登記事務取扱手続準則第64条 https://www.moj.go.jp/content/001394394.pdf ／ 本試験 令和5年度 第4問 肢エ（公式正解は「誤り」）
第94条実地調査における電磁的記録に記録された事項の提示方法等過去問 1
1法第二十九条第二項の法務省令で定める方法は、当該電磁的記録に記録された事項を書面に出力する方法又は当該事項を出力装置の映像面に表示する方法とする。
2法第二十九条第二項に規定する登記官の身分を証する書面は、別記第四号様式によるものとする。
この条文の過去問 1問
不動産の表示に関する登記についての実地調査を行う場合には、登記官は、当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書の提示を求めることができる。
登記官は、必要があれば所有者その他の関係者に文書の提示を求め、質問することができる。
解説
正しい。登記官は、表示に関する登記の調査をする場合に、必要があると認めるときは、不動産の所有者その他の関係者に対し、文書の提示を求めることができる。
【条文】不動産登記法29条「当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書若しくは電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したものの提示を求め、若しくは質問をすることができる。」
登記官は、不動産の表示に関する事項の調査をする場合において、必要があると認めるときは、日出から日没までの間に限り、当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書若しくは電磁的記録に記録された事項を表示したものの提示を求め、若しくは質問をすることができる（不動産登記法29条2項前段）。この場合、登記官は、身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときは提示しなければならない（同項後段）。
第95条実地調査書
登記官は、実地調査を行った場合には、その調査の結果を記録した調書を作成しなければならない。
第96条職権による表示に関する登記の手続
1登記官は、職権で表示に関する登記をしようとするときは、職権表示登記等事件簿に登記の目的、立件の年月日及び立件番号並びに不動産所在事項を記録しなければならない。
2登記官は、地図若しくは地図に準ずる図面を訂正しようとするとき（第十六条の申出により訂正するときを含む。）又は土地所在図、地積測量図、建物図面若しくは各階平面図を訂正しようとするとき（第八十八条の申出により訂正するときを含む。）は、職権表示登記等事件簿に事件の種別、立件の年月日及び立件番号並びに不動産所在事項を記録しなければならない。