第27条表示に関する登記の登記事項過去問 15
土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
1 登記原因及びその日付
2 登記の年月日
3 所有権の登記がない不動産（共用部分（区分所有法第四条第二項に規定する共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記又は団地共用部分（区分所有法第六十七条第一項に規定する団地共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記がある建物を除く。）については、所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分
4 前三号に掲げるもののほか、不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの
この条文の過去問 15問
表題部所有者として登記されているAの住所についての更正の登記と、Aの氏についての変更の登記とは、一の申請情報によって申請をすることができない。
同じ不動産の表題部の変更と更正は、一の申請情報でまとめて申請できる。
解説
誤り。同じ不動産の表題部の登記事項についての変更の登記と更正の登記は、一の申請情報によって申請することができる。
【ひっかけ】「更正」と「変更」、「住所」と「氏」と、登記の目的も原因も違うので、別々に申請するように見える。
【条文】不動産登記規則35条「同一の不動産について申請する二以上の登記が、いずれも不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記であるとき。」
【条文】不動産登記法27条「所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」
申請情報は、登記の目的及び登記原因に応じ、一の不動産ごとに作成して提供するのが原則である（令4条本文）。ただし、同一の不動産について申請する二以上の登記が、いずれも表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記であるときは、一の申請情報によることができる（令4条ただし書、規則35条6号）。表題部所有者の氏名及び住所は、表示に関する登記の登記事項である（法27条3号）。住所の更正の登記と氏の変更の登記は、どちらも同じ不動産の表題部の登記事項に関するものなので、一の申請情報で申請することができる。
【ポイント】同じ不動産の表題部の中の変更・更正どうしは、まとめて申請できる（規則35条6号）。
1個の建物の表題部所有者の住所の更正の登記の申請をする場合には、納付すべき登録免許税の額は1,000円となる。
表題部所有者の住所の更正は表示に関する登記で、登録免許税は課されない。
解説
誤り。表題部所有者の住所の更正の登記は表示に関する登記であり、登録免許税は課されない。
【ひっかけ】登記事項の更正の登記は1,000円（別表第一 一（十四））と覚えていると引っかかる。（十四）は表示に関する登記を除いている。
【根拠】登録免許税法別表第一 一（十四）「付記登記、抹消された登記の回復の登記又は登記事項の更正若しくは変更の登記（これらの登記のうち、（一）から（十三）までに掲げるもの及び土地又は建物の表示に関するものを除く。）不動産の個数一個につき千円」
表題部所有者の住所は、所有権の登記がない不動産の表示に関する登記の登記事項である（法27条3号）。その更正の登記は表示に関する登記であり、登録免許税法別表第一 一（十四）の「登記事項の更正若しくは変更の登記」は、土地又は建物の表示に関するものを除いている。表示に関する登記で課税されるのは、所有権の登記のある不動産の分筆・合筆、建物の分割・区分・合併による登記事項の変更の登記（同（十三））などに限られる。したがって、1,000円ではなく、登録免許税は課されない。
【ポイント】表示に関する登記は原則非課税。課税されるのは所有権の登記がある不動産の分筆・合筆・分割・区分・合併。
【出典】登録免許税法別表第一 一（十四） https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035
建物の表題登記の申請がされた場合には、登記官は、当該建物の所有者に関する事項について調査することができる。
表題部所有者になる者も表示に関する登記事項なので、登記官は所有者が誰かを調査できる。
解説
正しい。登記官は、表示に関する登記の申請があった場合に、必要があると認めるときは、その不動産の表示に関する事項を調査することができる。建物の表題登記では、所有者も表示に関する登記の登記事項なので、調査の対象になる。
【ひっかけ】所有者は権利に関する事項なので、表示に関する登記の調査の対象外であるように思わせる作り方。
登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる（不動産登記法29条1項）。表示に関する登記の登記事項には、所有権の登記がない不動産の所有者の氏名又は名称及び住所が含まれる（27条3号）。建物の表題登記は所有権の登記がない建物についてされる登記であり、表題部所有者となる所有者に関する事項も、登記官の調査の対象となる。本試験では、平成30年度にも、表題登記がない土地の所有者が誰であるかを調査することはできないとする肢が誤りとして出題されている。
【出典】本試験 平成30年度 第5問 肢イ（公式正解は「誤り」）
国が所有する表題登記がない土地の売払いを受けた者が、当該土地の表題登記を申請する場合には、当該表題登記の登記原因を「国有財産売払」として申請しなければならない。
土地の表題登記の登記原因はその土地が生じた原因で、国から売払いを受けたことは登記原因にならない。前からある土地は「不詳」とする。
解説
誤り。土地の表題登記の登記原因及びその日付は、その土地が生じた原因と日付であり、国から売払いを受けたことは登記原因にならない。従来から存する土地で表題登記がないものは、登記原因及びその日付を「不詳」とする。
【ひっかけ】所有権を取得した原因（売払い）を、表題登記の登記原因に入れさせる作り方。表題登記の登記原因は、所有権の取得の原因ではなく、土地が生じた原因である。
【条文】不動産登記法27条「登記原因及びその日付」
表示に関する登記の登記事項には、登記原因及びその日付が含まれる（不動産登記法27条1号）。土地の表題登記の登記原因及びその日付は、その土地が生じた原因と日付であり、公有水面の埋立てによって生じた土地であれば「年月日公有水面埋立」とする。国が所有する表題登記がない土地は、売払いによって生じたものではないので、「国有財産売払」を登記原因とすることはできない。従来から存する土地で表題登記がないものの表題登記では、土地が生じた日が分からないので、登記原因及びその日付を「不詳」とする。売払いを受けた日も、登記原因の日付にはならない。
【ポイント】表題登記の登記原因は「土地が生じた原因」。売払い・時効取得など所有権の取得原因は入らない。
【出典】https://www.agaroot.jp/wp-content/uploads/2018/11/19tyousashi_ensyu_futouhou049.pdf （二次資料。登記漏れの土地を初めて登記するときは登記原因及びその日付を「不詳」とし、国から払下げを受けた日は登記原因の日付ではないとする） ／ https://smtrc.jp/useful/knowledge/kyokai-hikai/2024_02.html （二次資料。公有地の払下げのケースで、既存の土地の表題登記は「不詳」と記載するとする）
Aが表題登記がない土地の所有権を原始取得した場合において、Aが当該土地の表題登記を申請する前に、当該土地をBに売却したときであっても、Aは、当該土地の表題登記を申請することができる。
表題登記の前に売却されたら、いまの所有者である買主が表題登記を申請し、売主は申請できない。
解説
誤り。表題登記がない土地を原始取得したAがその土地をBに売却したときは、Bが表題登記がない土地の所有権を取得した者として表題登記を申請する。所有者でなくなったAは、その土地の表題登記を申請することはできない。
【ひっかけ】区分建物では原始取得者が表題登記を申請する（転得者は原始取得者を飛ばして申請できない）ことと混同させる作り方。土地には区分建物のような定めは無い。
【条文】不動産登記法36条「新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」
【条文】不動産登記法47条「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」
新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない（不動産登記法36条）。表題登記では、所有権の登記がない不動産の所有者の氏名又は名称及び住所が登記事項となり（27条3号）、その者が表題部所有者として記録される。Aが土地をBに売却した後は、その土地の所有者はBであり、Bが「表題登記がない土地の所有権を取得した者」として自己を表題部所有者とする表題登記を申請する。所有権を失ったAは、自己を所有者とする表題登記を申請することはできない。建物の表題登記の申請義務を定めた47条1項が「区分建物以外の」表題登記がない建物の所有権を取得した者としているのとは異なり、36条にはそのような限定がない。本試験では、平成26年度にも、表題登記がない土地をAから買い受けたBが所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 平成26年度 第7問 肢ウ（公式正解は「正しい」）
土地の表題部所有者の持分の更正の登記の申請を書面を提出する方法により行った場合における申請書の保存期間は、受付の日から30年間である。
解説
正しい。表題部所有者の持分の更正の登記は表示に関する登記であり、その申請情報及び添付情報の保存期間は、受付の日から30年間である。
【条文】不動産登記規則28条「表示に関する登記の申請情報及びその添付情報」
【条文】不動産登記規則28条「受付の日から三十年間」
表題部所有者の氏名又は名称及び住所並びにその持分は、表示に関する登記の登記事項である（不動産登記法27条3号）。表示に関する登記の申請情報及びその添付情報の保存期間は、受付の日から三十年間である（不動産登記規則28条9号）。書面で申請したときは、申請書とその添付書面がこれに当たる。なお、権利に関する登記の申請情報及びその添付情報の保存期間も、受付の日から三十年間である（同条10号）。
新築した区分建物でない建物をA及びBが共有する場合には、Aは、単独で、A及びBを表題部所有者とする当該建物の表題登記を申請することができる。
共有の建物は、共有者の一人Aが単独で、A及びBを表題部所有者とする表題登記を申請できる。
解説
正しい。建物の表題登記は保存行為として共有者の一人から申請することができるので、Aは単独で、A及びBを表題部所有者とする表題登記を申請することができる。
【ひっかけ】表題部所有者となるA・B双方についての登記なので、共有者全員で申請しなければならないように見える。
【条文】民法252条「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。」
【条文】不動産登記法27条「所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」
新築した建物の所有権を取得した者は、1か月以内に表題登記を申請しなければならない（法47条1項）。各共有者は保存行為をすることができ（民法252条5項）、建物の表題登記のような報告的な表示に関する登記は、保存行為として共有者の一人から申請することができると解されている。Aが単独で申請する場合も、表題部所有者として共有者全員の氏名・住所と持分が記録される（法27条3号）。本試験では、令和5年度にも、区分建物の原始取得者が複数いる場合にその一人から表題登記を申請することができるとする肢が正しいものとして出題されている。
【ポイント】建物の表題登記は、共有者の一人から全員を表題部所有者として申請できる。
【出典】宮城県公共嘱託登記土地家屋調査士協会 Q&A 37（分筆の登記以外の報告的登記は保存行為として共有者の1人から申請できる） http://www.koshoku.or.jp/qanda/37-2/?n=37 ／ 令和4年度 第13問の解説ノート（建物の表題登記は保存行為として共有者の一人から申請できる） https://note.com/cool_lilac6617/n/n2cafde95313c ／ 本試験 令和5年度 第13問 肢オ（公式正解は「正しい」）
建物の表題部所有者として登記されているAの住所についての更正の登記と、Aの婚姻による氏についての変更の登記とは、一の申請情報によって申請することができる。
表題部所有者の住所の更正と氏の変更は、同じ不動産の表題部の登記なので一の申請情報で申請できる。
解説
正しい。表題部所有者の住所についての更正の登記と氏についての変更の登記は、いずれも同一の不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記なので、一の申請情報によって申請することができる。
【ひっかけ】登記原因が錯誤と氏名変更で異なり、変更と更正という別の種類の登記なので、まとめて申請できないように見える。
【条文】不動産登記規則35条「同一の不動産について申請する二以上の登記が、いずれも不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記であるとき。」
【条文】不動産登記法27条「所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」
所有権の登記がない不動産では、所有者の氏名又は名称及び住所は表示に関する登記の登記事項である（法27条3号）。同一の不動産について申請する二以上の登記が、いずれも不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記であるときは、一の申請情報によって申請することができる（規則35条6号）。この号は登記原因及びその日付が同一であることを求めていないので、住所の更正と婚姻による氏の変更を一の申請情報で申請できる。本試験では、令和7年度にも、この二つの登記を一の申請情報によって申請することができないとする肢が誤りとして出題されている。
【ポイント】表題部所有者の氏名・住所は表題部の登記事項。変更と更正が混ざっても、一の申請情報にまとめられる。
【出典】本試験 令和7年度 第8問 肢ウ（公式正解は「誤り」）
建物の表題部所有者として登記されているAの住所に変更があった場合には、Aは、その変更の日から1か月以内に、表題部所有者の住所についての変更の登記を申請しなければならない。
表題部所有者の住所の変更の登記には申請義務がなく、1か月以内の期限もない。
解説
誤り。表題部所有者の住所についての変更の登記には申請義務が無く、変更の日から1か月以内に申請しなければならないという定めは無い。
【ひっかけ】建物の表題部の変更の登記の「1か月以内」の申請義務を、表題部所有者の住所にも当てはめさせる肢。
【条文】不動産登記法51条「第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは」
【条文】不動産登記法31条「表題部所有者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、表題部所有者以外の者は、申請することができない。」
建物の表題部の変更の登記について1か月以内の申請義務があるのは、法44条1項各号（2号の家屋番号と6号の共用部分又は団地共用部分である旨を除く。）に掲げる登記事項に変更があったときである（法51条1項）。表題部所有者の氏名又は名称及び住所は法27条3号の登記事項で、法44条1項には掲げられていない。表題部所有者の住所についての変更の登記は、表題部所有者以外の者は申請することができない（法31条）が、申請の期限は定められていない。本試験では、平成26年度にも、土地の表題部所有者の住所の変更の登記を1か月以内に申請しなければならないとする肢が誤りとして出題されている。
【ポイント】1か月以内の申請義務は法44条1項の登記事項（家屋番号・共用部分である旨を除く。）の変更。表題部所有者の氏名・住所の変更には無い。
【出典】本試験 平成26年度 第7問 肢エ（公式正解は「誤り」）
表題部所有者は、附属建物の新築の年月日を更正する登記を申請することができる。
附属建物の新築の年月日も表題部の登記事項なので、表題部所有者は更正の登記を申請できる。
解説
正しい。附属建物の新築の年月日は表題部に記録される登記原因及びその日付であり、表題部所有者はその更正の登記を申請することができる。
【条文】不動産登記法53条「第二十七条第一号、第二号若しくは第四号（同号にあっては、法務省令で定めるものに限る。）又は第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項に関する更正の登記は」
【条文】不動産登記法27条「登記原因及びその日付」
【根拠】不動産登記規則 別表二区分建物でない建物の登記記録 表題部 附属建物の表示欄 原因及びその日付欄「原因及びその日付欄 附属建物に係る登記の登記原因及びその日付」
表示に関する登記の登記事項には、登記原因及びその日付が含まれる（法27条1号）。建物の表題部の附属建物の表示欄には原因及びその日付欄があり、附属建物に係る登記の登記原因及びその日付を記録する（規則別表二・別表三）。附属建物の新築の年月日は、この登記原因の日付に当たる。法53条1項は、法27条1号の登記事項に関する更正の登記を、表題部所有者又は所有権の登記名義人が申請するものとしている。
【ポイント】建物の表題部の更正の対象には、種類・構造・床面積だけでなく、登記原因及びその日付（法27条1号）も入る。
【出典】不動産登記規則 別表二区分建物でない建物の登記記録 表題部 附属建物の表示欄 原因及びその日付欄 https://laws.e-gov.go.jp/law/417M60000010018
第1欄：1個の建物の表題部所有者の住所の変更の登記の申請 第2欄：宗教法人が所有権の登記名義人である土地を2筆にする分筆の登記の申請 第3欄：非課税
宗教法人が名義人の土地でも分筆の登記は非課税にならず、分筆後2筆で2,000円が課される。
解説
誤り。表題部所有者の住所の変更の登記は非課税であるが、宗教法人が所有権の登記名義人である土地を2筆にする分筆の登記には2,000円が課される。
【ひっかけ】宗教法人は境内地などの取得の登記で非課税になる場合があるので、分筆の登記も非課税であるように見せる肢。
【条文】不動産登記法27条「所有者の氏名又は名称及び住所」
【根拠】登録免許税法別表第一 一（十四）「（十四） 付記登記、抹消された登記の回復の登記又は登記事項の更正若しくは変更の登記（これらの登記のうち、（一）から（十三）までに掲げるもの及び土地又は建物の表示に関するものを除く。）」
【根拠】登録免許税法第4条第2項「別表第三の第一欄に掲げる者が自己のために受けるそれぞれ同表の第三欄に掲げる登記等（同表の第四欄に財務省令で定める書類の添附があるものに限る旨の規定がある登記等にあつては、当該書類を添附して受けるものに限る。）については、登録免許税を課さない。」
表題部所有者の住所は表示に関する登記の登記事項で（法27条3号）、その変更の登記は登録免許税法別表第一 一（十四）の括弧書きで除かれた土地又は建物の表示に関するものに当たり、課税されない。宗教法人は別表第二の非課税法人ではなく、別表第三に掲げられている。別表第三により非課税となるのは、同表の第三欄に掲げる登記等で財務省令で定める書類の添付があるものに限られ（同法4条2項）、宗教法人について挙がっているのは境内建物の所有権の取得登記や境内地の権利の取得登記などである。分筆の登記はこれに当たらないので、第2欄は分筆後の2筆について2,000円となり（別表第一 一（十三）イ）、第3欄の「非課税」と一致しない。本試験では、令和7年度に、表題部所有者の住所の更正の登記の登録免許税を1,000円とする肢が誤りとして出題されている。
【ポイント】宗教法人の非課税は別表第三の取得登記などに限られる。表示に関する登記で課税されるのは分筆・合筆・分割・区分・合併。
【出典】登録免許税法別表第一 一（十四） https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035 ／ 登録免許税法第4条第2項 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035 ／ 登録免許税法別表第三 十二 宗教法人 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035 ／ 登録免許税法別表第一 一（十三） https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035 ／ 本試験 令和7年度 第19問 肢ア（公式正解は「誤り」）
甲土地及び乙土地の表題部所有者であるAは、甲土地の表題部所有者の氏名についての変更の登記と、乙土地を甲土地に合筆する合筆の登記を、一の申請情報によって申請することができない。
同じ土地の表題部の変更の登記と合筆の登記は、一の申請情報で申請できる。
解説
誤り。同一の不動産（甲土地）について申請する表題部の登記事項に関する変更の登記と合筆の登記は、一の申請情報によって申請することができる。
【ひっかけ】変更の登記と合筆の登記は種類が違い、合筆には乙土地も関わるので、別々に申請するように見える。
【条文】不動産登記法27条「所有者の氏名又は名称及び住所」
申請情報は登記の目的及び登記原因に応じ一の不動産ごとに作成するのが原則であるが、法務省令で定めるときは、この限りでない（令4条）。同一の不動産について申請する二以上の登記が、表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記と土地の合筆の登記であるときは、一の申請情報によって申請することができる（規則35条7号）。所有権の登記がない土地では、所有者の氏名は表題部の登記事項である（法27条3号）。甲土地の表題部所有者の氏名の変更の登記と、乙土地を甲土地に合筆する合筆の登記は、この号に当たる。本試験では、平成23年度にも、表題部所有者の住所の変更の登記と合筆の登記は一の申請情報で申請できないとする肢が誤りとして出題されている。
【出典】本試験 平成23年度 第10問 肢ウ（公式正解は「誤り」）
土地の表示に関する登記についての実地調査では、その土地の地目や地積、筆界を調査することはできますが、表題登記がされていない土地の所有者が誰であるかを調査することはできません。
所有者も表示の登記事項なので、登記官は表題登記のない土地の所有者が誰かも調査できる。
解説
誤り。登記官の調査の対象は不動産の表示に関する事項であり、所有権の登記がない不動産の所有者も表示に関する登記の登記事項なので、表題登記がされていない土地の所有者が誰であるかも調査することができる。
【ひっかけ】所有者は権利の問題なので、表示に関する登記の調査の対象外であるように思わせる作り方。
【条文】不動産登記法29条「必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。」
登記官は、表示に関する登記について申請があった場合などにおいて、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる（不動産登記法29条1項）。表示に関する登記の登記事項には、所有権の登記がない不動産の所有者の氏名又は名称及び住所が含まれる（27条3号）。土地の表題登記では表題部所有者となる者も登記事項になるので、その土地の所有者が誰であるかも調査の対象となる。本試験では、令和5年度に、建物の表題登記の申請がされた場合に登記官はその建物の所有者に関する事項について調査することができるとする肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 令和5年度 第4問 肢ア（公式正解は「正しい」）
土地の表題登記を申請する場合において、土地の所有者であるA及びBの持分が相等しいときは、A及びBの持分を申請情報の内容とすることを要しない。
表題部所有者となる者が二人以上なら、持分が等しくても各自の持分を申請情報にする。
解説
誤り。表題登記の申請で表題部所有者となる者が二人以上であるときは、持分が相等しくても、各自の持分を申請情報の内容としなければならない。
【ひっかけ】民法250条の持分の推定を持ち出し、推定どおりなら書かなくてよいように見せる作り方。
表題登記を申請する場合において、表題部所有者となる者が二人以上であるときは、表題部所有者となる者ごとの持分を申請情報の内容とする（令3条9号）。持分が相等しい場合を除く定めは無い。各共有者の持分は相等しいものと推定されるが（民法250条）、これは推定の規定であり、申請情報の内容を省略してよいとする規定ではない。所有者が二人以上であるときの所有者ごとの持分は、表示に関する登記の登記事項でもある（法27条3号）。本試験では、平成27年度にも、持分が相等しいものと推定されるときは持分を申請情報の内容とすることを要しないとする肢が誤りとして出題されている。
【出典】本試験 平成27年度 第7問 肢エ（公式正解は「誤り」）
区分建物ではない建物について、二人以上の者を表題部所有者とする建物の表題登記の申請は、そのうちの一人が単独ですることができる。
区分建物でない共有の建物は、共有者の一人が全員を表題部所有者として表題登記を申請できる。
解説
正しい。区分建物でない建物の共有者の一人は、単独で、共有者全員を表題部所有者とする建物の表題登記を申請することができる。
【ひっかけ】表題部所有者が二人以上になる登記なので、全員で申請しなければならないように見える。
【条文】民法252条「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。」
【条文】不動産登記法47条「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」
新築した建物の所有権を取得した者は、その取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない（法47条1項）。各共有者は保存行為をすることができ（民法252条5項）、共有者の一人から、共有者全員を表題部所有者とする建物の表題登記を申請することができる。この場合も、表題部には所有者全員の氏名又は名称及び住所並びに持分が記録される（法27条3号）。本試験では、令和4年度にも同じ内容の肢が正しいものとして出題されている。
【出典】本試験 令和4年度 第13問 肢エ（公式正解は「正しい」）
