不動産登記法 第1章 第一章 総則 ・ 条文

第1条目的過去問 1

この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

この条文の過去問 1問

2017年土地家屋調査士試験第4問肢5

（②）権利関係　（③）登記事項　（⑤）表題部と権利部　（⑦）用途

第2条定義過去問 25

この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

1　不動産　土地又は建物をいう。

2　不動産の表示　不動産についての第二十七条第一号、第三号若しくは第四号、第三十四条第一項各号、第四十三条第一項、第四十四条第一項各号又は第五十八条第一項各号に規定する登記事項をいう。

3　表示に関する登記　不動産の表示に関する登記をいう。

4　権利に関する登記　不動産についての次条各号に掲げる権利に関する登記をいう。

5　登記記録　表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに第十二条の規定により作成される電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。）をいう。

6　登記事項　この法律の規定により登記記録として登記すべき事項をいう。

7　表題部　登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。

8　権利部　登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。

9　登記簿　登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。以下同じ。）をもって調製するものをいう。

10　表題部所有者　所有権の登記がない不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者をいう。

11　登記名義人　登記記録の権利部に、次条各号に掲げる権利について権利者として記録されている者をいう。

12　登記権利者　権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く。

13　登記義務者　権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く。

14　登記識別情報　第二十二条本文の規定により登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう。

15　変更の登記　登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記をいう。

16　更正の登記　登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記をいう。

17　地番　第三十五条の規定により一筆の土地ごとに付す番号をいう。

18　地目　土地の用途による分類であって、第三十四条第二項の法務省令で定めるものをいう。

19　地積　一筆の土地の面積であって、第三十四条第二項の法務省令で定めるものをいう。

20　表題登記　表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記をいう。

21　家屋番号　第四十五条の規定により一個の建物ごとに付す番号をいう。

22　区分建物　一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第三項に規定する専有部分であるもの（区分所有法第四条第二項の規定により共用部分とされたものを含む。）をいう。

23　附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。

24　抵当証券　抵当証券法（昭和六年法律第十五号）第一条第一項に規定する抵当証券をいう。

この条文の過去問 25問

2024年土地家屋調査士試験第7問肢イ

地殻変動によって一筆の土地の一部が常時海面下に没するようになった場合には、当該一筆の土地の地積が減少したことによる地積に関する更正の登記を申請することができる。

解説

土地の一部が海面下に沈んだ左と、高潮で一時的に水をかぶった右の対比 — 地殻変動で一部が常時海面下に没したのは後からの減少なので、更正ではなく地積の変更の登記。

誤り。地殻変動によって一筆の土地の一部が常時海面下に没したときは、その後に地積が減少したのであり、申請するのは地積に関する変更の登記である。【ひっかけ】登記記録の地積と実際の地積が食い違ったので「更正」と思わせる作り方。登記の時から誤っていたのか（更正）、その後に変わったのか（変更）で区別する。【条文】不動産登記法2条「変更の登記　登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記をいう。」【条文】不動産登記法2条「更正の登記　登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記をいう。」変更の登記は登記事項に変更があった場合にする登記であり、更正の登記は登記事項に錯誤又は遺漏があった場合にする登記である（法2条15号・16号）。地殻変動で土地の一部が常時海面下に没したときは、登記の時から地積が誤っていたのではなく、その後に地積が減少したことになる。地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、変更があった日から1月以内に地積に関する変更の登記を申請しなければならない（法37条1項）。本試験では、平成29年度・令和元年度にも、一筆の土地の一部が海面下に没したときは地積に関する変更の登記を申請するとする肢が正しいものとして出題されている。【ポイント】一部の海没は地積の変更（法37条1項、1月以内）。更正ではない。【出典】本試験平成29年度第13問肢イ（公式正解は「正しい」）／本試験令和元年度第6問肢オ（公式正解は「正しい」）

2024年土地家屋調査士試験第7問肢ウ

土地の地積が減少することとなる地積に関する更正の登記を申請する場合において、当該土地に抵当権の登記があるときであっても、当該抵当権の登記名義人が地積を更正することについて承諾したことを証する情報を提供することを要しない。

2024年土地家屋調査士試験第7問肢エ

土地の地積が増加することとなる地積に関する更正の登記を申請する場合には、当該土地に隣接する土地の所有権の登記名義人が地積を更正することについて承諾したことを証する情報を提供しなければならない。

2024年土地家屋調査士試験第14問肢ア

近接して建築されたが、効用上一体として利用される状態にない甲建物及び乙建物について、甲建物を主である建物とし、乙建物を附属建物とする建物の表題登記の申請は、することができない。

解説

通路でつながる工場・倉庫・事務所を囲む線と、マンションの部屋の対比 — 1個の建物として扱うのは効用上一体として利用される数棟だけ。近接していても一体でなければ附属建物にできない。

正しい。効用上一体として利用される状態にない数棟の建物は、一方を主である建物、他方を附属建物とする1個の建物として登記することはできない。【ひっかけ】「近接して建築された」という事情から、一体として登記できそうに見せる肢。附属建物にできるかどうかは距離ではなく、効用上一体として利用される状態にあるかで決まる。【条文】不動産登記法2条「附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。」【根拠】不動産登記事務取扱手続準則第78条第1項「効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は、所有者の意思に反しない限り、１個の建物として取り扱うものとする。」附属建物は、表題登記がある建物に附属する建物であって、その建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう（法2条23号）。準則78条1項は、効用上一体として利用される状態にある数棟の建物を、所有者の意思に反しない限り、1個の建物として取り扱うものとしている。甲建物と乙建物は近接していても効用上一体として利用される状態にないので、乙建物を甲建物の附属建物とする表題登記は申請できず、それぞれ別の建物として表題登記を申請することになる。本試験では、平成24年度にも、効用上一体として利用される状態になくとも近接した数棟の建物を1個の建物として登記できるとする肢が誤りとして出題されている。【出典】不動産登記事務取扱手続準則第78条第1項 https://www.moj.go.jp/content/001394394.pdf ／本試験平成24年度第15問肢ア（公式正解は「誤り」）

2023年土地家屋調査士試験第15問肢ア

甲建物の附属建物として登記されている2棟の建物について、1棟を主である建物とし、残りの1棟をその附属建物とする場合には、甲建物から当該2棟の建物を乙建物と丙建物にそれぞれ分割する建物の分割の登記がされた後に、丙建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請しなければならない。

解説

母屋から離れた2棟が一つの線で囲まれ、新しい1個の建物として分かれる場面 — 附属建物2棟を分割して、一方を主である建物、他方をその附属建物とする1個の建物にできる。

誤り。甲建物の附属建物2棟について、1棟を主である建物、残りの1棟をその附属建物とする場合でも、いったん乙建物と丙建物に分割した後に合併の登記を申請しなければならないわけではない。【ひっかけ】分割の登記は「附属建物を別の一個の建物とする」登記なので、1棟ずつ別の建物にしてから合併するしかないように見せる肢。分割の登記で、2棟を主である建物とその附属建物からなる1個の建物とすることができる。【条文】不動産登記法54条「表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記」【条文】不動産登記法2条「附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。」建物の分割の登記は、表題登記がある建物の附属建物を当該建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記である（法54条1項1号）。附属建物は主である建物と一体のものとして一個の建物として登記される建物なので（法2条23号）、甲建物から分割する2棟を、一方を主である建物、他方をその附属建物とする1個の乙建物として分割の登記をすることができ、乙建物・丙建物に分割してから合併の登記をする二段階の手続によらなければならないわけではない。本試験では、平成24年度にも同じ内容の肢が誤りとして出題されている。【出典】本試験平成24年度第14問肢イ（公式正解は「誤り」）

2023年土地家屋調査士試験第16問肢イ

いずれも区分建物でない甲建物の附属建物と乙建物とが合体した場合には、甲建物の分割の登記をすることなく、合体による登記等を申請することができる。

解説

母屋の附属建物が隣の乙建物とつながり、まず分割の手続をする場面 — 附属建物と別の建物が合体したら、先に附属建物を分割しないと合体による登記等はできない。

誤り。甲建物の附属建物と乙建物とが合体した場合には、甲建物の分割の登記をしなければ、合体による登記等を申請することはできない。【ひっかけ】合体したのは附属建物の部分だけなので、そのまま合体による登記等ができるように見せる肢。附属建物は主である建物と一体で一個の建物として登記されているので、合体した部分を登記記録上別の建物にする必要がある。【条文】不動産登記法2条「附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。」【条文】不動産登記法54条「表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記」附属建物は、表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記される建物である（法2条23号）。附属建物と乙建物とが合体しても、甲建物の主である建物は合体していないので、甲建物全体の表題部の登記を抹消することはできない。そこで、甲建物から附属建物を分割する建物の分割の登記（法54条1項1号）をし、分割後の建物と乙建物について合体による登記等を申請する。本試験では、平成26年度に、附属建物と乙建物が合体した場合に分割の登記と合体による登記等を一の申請情報によって申請しなければならないとする肢が誤りとして出題されている。この肢も、分割の登記をすることを前提にしている。【出典】本試験平成26年度第17問肢エ（公式正解は「誤り」）

2021年土地家屋調査士試験第14問肢ア

その場合には、一棟の建物に属するほぼ全ての区分建物が居住の用に供されていますので、甲区分建物に関する建物の種類も「居宅」と定められます。

解説

住まいの部屋が並ぶマンションの中で、一室だけ会計事務所の窓 — 建物の種類は区分建物ごとに定めるので、事務所に使う甲区分建物の種類は「事務所」。

誤り。建物の種類は区分建物ごとにその主な用途により定めるので、事務所として利用されている甲区分建物の種類は「事務所」と定める。【ひっかけ】一棟の建物全体の用途の傾向に合わせて種類を決めるように見せる肢。種類は一棟の建物ではなく、個々の区分建物の登記事項である。【条文】不動産登記規則113条「建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め」【条文】不動産登記法44条「建物の種類、構造及び床面積」【根拠】不動産登記規則別表三区分建物の表題部専有部分の建物の表示欄種類欄「種類欄　区分建物の種類」区分建物は、一棟の建物の構造上区分された部分で独立して建物としての用途に供することができるものであり（法2条22号）、それぞれが一個の建物として登記される。建物の種類は建物の表示に関する登記の登記事項であり（法44条1項3号）、建物の主な用途により定める（規則113条1項）。区分建物の登記記録では、種類は区分建物の表題部（専有部分の建物の表示欄）に区分建物ごとに記録され、一棟の建物の表示欄には種類の欄が無い（規則別表三）。甲区分建物の主な用途は事務所なので、他の99個の区分建物が居宅であっても、甲区分建物の種類は「事務所」となる。本試験では、令和7年度にも、一棟の建物の表題部に一棟の建物の種類が記録されるとする肢が誤りとして出題されている。【ポイント】種類は区分建物ごとに、その区分建物の主な用途で定める。一棟の建物の表示に種類は無い。【出典】不動産登記規則別表三区分建物の表題部専有部分の建物の表示欄種類欄 https://laws.e-gov.go.jp/law/417M60000010018 ／本試験令和7年度第12問肢ア（公式正解は「誤り」）

2021年土地家屋調査士試験第15問肢イ

表題登記のある建物の2階部分を増築した場合において、当該建物の1階部分の床面積が誤って登記されていることが判明したときは、登記の目的を「建物の表題部の変更登記」として、当該建物の1階部分及び2階部分の床面積を現況と合致させる旨の登記を申請することができる。

解説

2階を増築した家の断面図で、1階は更正、2階は変更の札 — 増築した2階は変更、登記時から誤っていた1階は更正なので、「変更登記」だけでは1階を直せない。

誤り。2階部分の増築は変更の登記、登記時から誤っていた1階部分の床面積は更正の登記の対象であり、登記の目的を「建物の表題部の変更登記」だけとして1階部分の誤りまで直すことはできない。【ひっかけ】一つの申請で床面積全体を現況に合わせられることから、登記の目的も変更登記だけでよいように見せる肢。一の申請情報にまとめることはできるが、更正の登記を変更の登記として申請することにはならない。【条文】不動産登記法2条「更正の登記　登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記をいう。」【条文】不動産登記法2条「変更の登記　登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記をいう。」変更の登記は登記事項に変更があった場合に、更正の登記は登記事項に錯誤又は遺漏があった場合にする登記である（法2条15号・16号）。2階部分の増築は登記後に生じた変更なので変更の登記（法51条1項）、1階部分の床面積が誤って登記されていたことは錯誤なので更正の登記（法53条1項）の対象になる。同一の不動産について申請する二以上の登記がいずれも表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記であるときは、一の申請情報で申請することができる（規則35条6号）。この場合も、増築による変更と錯誤による更正はそれぞれ別の登記であり、変更の登記だけを目的とする申請で錯誤を直すことはできない。本試験では、令和元年度に、同一の土地について地目の変更の登記と地積の更正の登記は一の申請情報によって申請することができないとする肢が誤りとして出題されている。【ポイント】増築は変更、登記時からの誤りは更正。一の申請情報にまとめられる（規則35条6号）が、登記の目的は両方を示す。【出典】本試験令和元年度第11問肢イ（公式正解は「誤り」）

2020年土地家屋調査士試験第17問肢オ

所有者が異なる数個の区分建物が属する一棟の建物が滅失した場合において、一棟の建物の滅失の登記の申請は、区分建物の所有者の一人からすることができる。

2019年土地家屋調査士試験第9問肢ウ

Aが所有権の登記名義人である甲建物に近接して、甲建物と効用上一体として利用する乙建物をAが新築した場合において、甲建物に抵当権の設定の登記がされているときは、甲建物を主である建物、乙建物を附属建物とする一個の建物として取り扱うことはできない。

2019年土地家屋調査士試験第9問肢エ

数個の専有部分に通ずる廊下で建物の構造上区分所有者の一部の共用に供されるべき建物の部分は、一個の建物として取り扱うことができる。

解説

マンションの断面図で、廊下と階段室が共用部分として示されている — 構造上一部の区分所有者の共用に供される廊下は区分所有権の目的にならないので、一個の建物として扱えない。

誤り。数個の専有部分に通ずる廊下で、構造上区分所有者の一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないので、一個の建物として取り扱うことはできない。【ひっかけ】区分所有者の「全員」ではなく「一部」の共用部分なので、独立した建物にできるように見せている。【条文】建物の区分所有等に関する法律4条「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。」【条文】不動産登記法2条「一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」【根拠】不動産登記事務取扱手続準則第78条第3項「数個の専有部分に通ずる廊下（例えば、アパートの各室に通ずる廊下）又は階段室、エレベーター室、屋上等建物の構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、各別に１個の建物として取り扱うことができない。」数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならない（区分所有法4条1項）。区分建物は、一棟の建物の構造上区分された部分で独立して建物としての用途に供することができるもののうち、専有部分であるもの（規約により共用部分とされたものを含む）をいう（法2条22号）。一部の区分所有者の共用に供される廊下も専有部分にならないので、区分建物として一個の建物にすることはできない。不動産登記事務取扱手続準則78条3項も、区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、各別に1個の建物として取り扱うことができないと定めている。本試験では、平成24年度にも、構造上区分所有者の全員の共用に供される階段室等は各別に1個の建物として登記できないとする肢が正しいものとして出題されている。【ポイント】法定共用部分（廊下・階段室など）は、全員の共用でも一部の共用でも、一個の建物にならない。【出典】不動産登記事務取扱手続準則第78条第3項 https://www.moj.go.jp/content/001394394.pdf ／本試験平成24年度第15問肢イ（公式正解は「正しい」）

2019年土地家屋調査士試験第13問肢オ

Aが表題部所有者である甲建物と、Aが表題部所有者である乙建物の附属建物として登記されている丙建物とが、増改築工事により一個の建物となった場合には、甲建物と丙建物が一個の建物となった日から1月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記並びに合体前の甲建物及び乙建物についての表題部の登記の抹消を申請しなければならない。

解説

乙建物の離れが隣の甲建物とつながり、離れを切り離す線が引かれている — 附属建物が他の建物と合体したときは、まずその附属建物を分割してから合体による登記等をする。

誤り。乙建物の附属建物丙と甲建物とが合体した場合は、乙建物の主である建物は合体していないので、乙建物の表題部の登記を抹消することはできず、丙建物を分割する建物の分割の登記をしてから合体による登記等をする。【ひっかけ】合体の申請期間「一月以内」と申請する登記の名前を条文どおりに書き、抹消の対象に乙建物全体を入れている。【条文】不動産登記法2条「附属建物　表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるものをいう。」【条文】不動産登記法49条「当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。」二以上の建物が合体して一個の建物となったときは、表題部所有者は、合体の日から一月以内に、合体後の建物についての表題登記及び合体前の建物についての表題部の登記の抹消を申請しなければならない（法49条1項3号）。附属建物は、主である建物と一体のものとして一個の建物として登記されている（法2条23号）。丙建物が甲建物と合体しても、乙建物の主である建物は合体していないので、乙建物の表題部の登記全体を抹消することはできない。そこで、乙建物から丙建物を分割する建物の分割の登記（法54条1項1号）をし、分割後の丙建物と甲建物について合体による登記等をする。本試験では、令和5年度・平成26年度にも、附属建物と他の建物が合体した場合は分割の登記を要することを前提とする肢が出題されている。【ポイント】附属建物だけが他の建物と合体したら、まず分割の登記。主である建物ごと表題部を抹消することはできない。【出典】本試験令和5年度第16問肢イ（公式正解は「誤り」）／本試験平成26年度第17問肢エ（公式正解は「誤り」）

2018年土地家屋調査士試験第11問肢4

③専有部分　⑤利用上　⑦職権で

解説

正解は4。①＝構造上、②＝住居、③＝専有部分、④＝規約共用部分、⑤＝利用上、⑥＝土地、⑦＝職権で（【A】＝区分建物、【B】＝敷地権）。【ひっかけ】肢2の「法定共用部分」、肢5の「共用部分」は、区分建物の定義の括弧書き（区分所有法4条2項で共用部分とされたもの）と似た語で迷わせる。肢3は⑤に①と同じ「構造上」を入れさせるが、異なる数字に同じ語は入らない。【条文】不動産登記法2条「一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」【条文】不動産登記法2条「区分所有法第四条第二項の規定により共用部分とされたものを含む。」不動産登記法2条22号は、区分建物を、一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、区分所有法2条3項の専有部分であるもの（同法4条2項で共用部分とされたものを含む。）と定める。これで①構造上、②住居、③専有部分が決まり、規約で共用部分とされたものなので④は規約共用部分となる。⑤は用途に使えるかどうかの独立性で、①と別の語の利用上が入る。敷地権は、区分所有法2条6項の敷地利用権（登記されたものに限る）であって専有部分と分離して処分することができないもの（法44条1項9号）で、建物の敷地に関する権利なので⑥は土地となる。登記官は、敷地権について表題部に最初に登記をするときは、敷地権の目的である土地の登記記録に職権で敷地権である旨の登記をする（法46条）ので、⑦は職権でとなる。【ポイント】区分建物の要件は構造上の独立性と利用上の独立性。敷地権である旨の登記は、土地の登記記録に職権でされる。

2017年土地家屋調査士試験第4問肢5

（②）権利関係　（③）登記事項　（⑤）表題部と権利部　（⑦）用途

2015年土地家屋調査士試験第5問肢オ

表題部所有者として登記されている者が婚姻により氏を改めたときは、その者は、表題部所有者についての更正の登記を申請することができる。

2015年土地家屋調査士試験第15問肢イ

一棟の建物の全部を取り壊したときは、その一棟の建物に属する区分建物の所有権の登記名義人は、自己が所有する区分建物の滅失の登記と一棟の建物の滅失の登記とを一の申請情報で申請しなければならない。

2014年土地家屋調査士試験第4問肢1

（ア）B　（イ）F　（ウ）C　（エ）K　（オ）I

解説

誤り。（ア）から（オ）まで、どの空欄も誤っている。正しい組合せは、（ア）土地台帳・家屋台帳、（イ）市町村、（ウ）不動産登記、（エ）申請適格者、（オ）所有権の保存である。【ひっかけ】（イ）に都道府県を入れさせる作り方。地租は昭和22年に府県税となった後、昭和25年に市町村税の固定資産税となったので、府県の時期があったことが紛らわしい。【条文】不動産登記法74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」【条文】不動産登記法37条「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「土地の表示に関する登記の登記事項は、明治期に実施された地租改正事業、全国地押調査事業等の成果を踏まえて、1889（明治22）年3月、土地台帳規則（同年勅令第39号）に基づき、土地の課税台帳として調製された土地台帳を移記したものである。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「建物の表示に関する登記の登記事項は、1940（昭和15）年7月、家屋税法（同年法律第108号）の制定に基づき、家屋の課税台帳として調製された家屋台帳を移記したものである。」昭和35年の改正前、不動産の物理的状況を把握する公簿は課税のための土地台帳・家屋台帳であり、（ア）に不動産登記は入らない。地租は昭和22年に府県税となったが、昭和25年に固定資産税として市町村税となり、台帳事務は税務署から登記所に移された。表題部に当たるのが台帳の制度、権利部に当たるのが不動産登記の制度なので、（ウ）に土地台帳・家屋台帳は入らない。表題部所有者は、表題部の登記事項の変更の登記などを申請する者（申請適格者）を特定し（不動産登記法37条1項、31条）、所有権の保存の登記を申請することができる者も特定する（74条1項1号）。申請代理人を特定する機能や、所有権の移転の登記の申請人を特定する機能はない。【出典】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料） https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=2967 ／国税庁税務大学校租税史料特別展示「地租の地方委譲と賃貸価格」 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h27shiryoukan/04.htm

2014年土地家屋調査士試験第4問肢2

（ア）B　（イ）E　（ウ）A　（エ）J　（オ）H

解説

誤り。（エ）申請適格者と（オ）所有権の保存は正しいが、（ア）・（イ）・（ウ）が誤っている。正しい組合せは、（ア）土地台帳・家屋台帳、（イ）市町村、（ウ）不動産登記、（エ）申請適格者、（オ）所有権の保存である。【ひっかけ】（ア）に不動産登記、（ウ）に登記簿と、登記に関する語で両方を埋めさせる作り方。そう入れると、不動産登記の制度と登記簿の制度を統合するという意味の通らない文になる。【条文】不動産登記法74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」【条文】不動産登記法37条「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「土地の表示に関する登記の登記事項は、明治期に実施された地租改正事業、全国地押調査事業等の成果を踏まえて、1889（明治22）年3月、土地台帳規則（同年勅令第39号）に基づき、土地の課税台帳として調製された土地台帳を移記したものである。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「建物の表示に関する登記の登記事項は、1940（昭和15）年7月、家屋税法（同年法律第108号）の制定に基づき、家屋の課税台帳として調製された家屋台帳を移記したものである。」昭和35年の改正前に不動産の物理的状況を把握していた公簿は、課税のための土地台帳・家屋台帳である。昭和25年に地租と家屋税が廃止された後、固定資産税を課すこととなったのは国ではなく市町村である。昭和35年の改正では、表題部に当たる台帳の制度と、権利部に当たる不動産登記の制度が一元化された。（エ）と（オ）については、表題部所有者は表題部の変更の登記などの申請適格者を特定し（不動産登記法37条1項、31条）、所有権の保存の登記の申請適格者も特定する（74条1項1号）ので、正しい。【出典】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料） https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=2967 ／国税庁税務大学校租税史料特別展示「地租の地方委譲と賃貸価格」 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h27shiryoukan/04.htm

2014年土地家屋調査士試験第4問肢3

（ア）C　（イ）E　（ウ）B　（エ）K　（オ）H

解説

誤り。（ア）土地台帳・家屋台帳、（ウ）不動産登記、（オ）所有権の保存は正しいが、（イ）国と（エ）申請代理人が誤っている。正しい組合せは、（ア）土地台帳・家屋台帳、（イ）市町村、（ウ）不動産登記、（エ）申請適格者、（オ）所有権の保存である。【ひっかけ】固定資産税の課税主体を（イ）国とし、（エ）に申請代理人を入れる作り方。地租がもとは国税だったことから、固定資産税も国が徴収するように見える。【条文】不動産登記法74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」【条文】不動産登記法37条「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「土地の表示に関する登記の登記事項は、明治期に実施された地租改正事業、全国地押調査事業等の成果を踏まえて、1889（明治22）年3月、土地台帳規則（同年勅令第39号）に基づき、土地の課税台帳として調製された土地台帳を移記したものである。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「建物の表示に関する登記の登記事項は、1940（昭和15）年7月、家屋税法（同年法律第108号）の制定に基づき、家屋の課税台帳として調製された家屋台帳を移記したものである。」昭和25年に地租と家屋税が廃止され、市町村が固定資産税を課すこととなった。固定資産税は市町村税であり、国が徴収するものではない。表題部所有者は、表題部の登記事項の変更の登記などを申請することができる者を特定する（不動産登記法37条1項、31条）。所有権の保存の登記も、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人などに限って申請することができる（74条1項1号）。表題部所有者が特定するのは申請適格者であり、申請代理人ではない。【出典】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料） https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=2967 ／国税庁税務大学校租税史料特別展示「地租の地方委譲と賃貸価格」 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h27shiryoukan/04.htm

2014年土地家屋調査士試験第4問肢4

（ア）C　（イ）D　（ウ）B　（エ）J　（オ）H

解説

正しい。正しい組合せは、（ア）土地台帳・家屋台帳、（イ）市町村、（ウ）不動産登記、（エ）申請適格者、（オ）所有権の保存である。【条文】不動産登記法74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」【条文】不動産登記法37条「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「土地の表示に関する登記の登記事項は、明治期に実施された地租改正事業、全国地押調査事業等の成果を踏まえて、1889（明治22）年3月、土地台帳規則（同年勅令第39号）に基づき、土地の課税台帳として調製された土地台帳を移記したものである。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「建物の表示に関する登記の登記事項は、1940（昭和15）年7月、家屋税法（同年法律第108号）の制定に基づき、家屋の課税台帳として調製された家屋台帳を移記したものである。」昭和35年の不動産登記法の改正前は、不動産の物理的状況は課税のための土地台帳・家屋台帳に登録されており、表示に関する登記の登記事項は台帳を移記したものである。昭和25年に地租と家屋税が廃止されて市町村が固定資産税を課すこととなり、台帳事務は税務署から登記所に移された。昭和35年の改正で表示に関する登記制度が創設され、土地台帳法と家屋台帳法が廃止されて、台帳の制度と不動産登記の制度が一元化された。現行法でも、所有権の登記がない不動産の地目や地積の変更の登記は表題部所有者が申請し（不動産登記法37条1項）、表題部所有者の氏名等の変更の登記は表題部所有者以外の者は申請することができない（31条）。所有権の保存の登記も、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人などに限って申請することができる（74条1項1号）。このように表題部所有者の記録は、これらの登記の申請適格者を特定する。【出典】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料） https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=2967 ／国税庁税務大学校租税史料特別展示「地租の地方委譲と賃貸価格」 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h27shiryoukan/04.htm

2014年土地家屋調査士試験第4問肢5

（ア）C　（イ）D　（ウ）A　（エ）L　（オ）G

解説

誤り。（ア）土地台帳・家屋台帳と（イ）市町村は正しいが、（ウ）・（エ）・（オ）が誤っている。正しい組合せは、（ア）土地台帳・家屋台帳、（イ）市町村、（ウ）不動産登記、（エ）申請適格者、（オ）所有権の保存である。【ひっかけ】（エ）に納税義務者を入れさせる作り方。表題部の記録が課税台帳に由来するという前半の流れから、表題部所有者が納税義務者を特定するように見える。【条文】不動産登記法74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」【条文】不動産登記法37条「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「土地の表示に関する登記の登記事項は、明治期に実施された地租改正事業、全国地押調査事業等の成果を踏まえて、1889（明治22）年3月、土地台帳規則（同年勅令第39号）に基づき、土地の課税台帳として調製された土地台帳を移記したものである。」【根拠】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料）「建物の表示に関する登記の登記事項は、1940（昭和15）年7月、家屋税法（同年法律第108号）の制定に基づき、家屋の課税台帳として調製された家屋台帳を移記したものである。」昭和35年の改正では、表題部に当たる台帳の制度と権利部に当たる不動産登記の制度が一元化された。登記簿は登記記録が記録される帳簿であり（不動産登記法2条9号）、台帳と並ぶ「制度」としては不動産登記が入る。表題部所有者が特定するのは、表題部の変更の登記などの申請適格者である（37条1項、31条）。また、所有権の保存の登記は表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人などでなければ申請することができない（74条1項1号）ので、（オ）には所有権の保存が入る。用益物権の設定の登記は権利に関する登記で、登記義務者である所有権の登記名義人が関わる登記であり、表題部所有者が申請適格者を特定する登記ではない。【出典】東京財団「不動産登記制度の沿革と役割」（二次資料） https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=2967 ／国税庁税務大学校租税史料特別展示「地租の地方委譲と賃貸価格」 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/sozei/tokubetsu/h27shiryoukan/04.htm

2014年土地家屋調査士試験第6問肢オ

甲土地について地目の変更の登記が平成26年8月19日にされた際に、甲土地の所有権の登記名義人に対し、当該地目の変更の登記に係る登記識別情報が通知されている。

2014年土地家屋調査士試験第13問肢イ

区分建物の表題登記を申請する場合には、当該区分建物が属する一棟の建物の各階平面図を提供することを要しない。

解説

一室の形だけの各階平面図と、×印の付いた一棟全体の図面の束 — 区分建物の表題登記で出す各階平面図はその区分建物のもので、一棟全体の各階平面図は要らない。

正しい。区分建物の表題登記の申請で提供する各階平面図はその区分建物についてのもので、区分建物が属する一棟の建物の各階平面図を提供することを要しない。【ひっかけ】区分建物の申請情報には一棟の建物の構造及び床面積も含まれるので、一棟の建物の各階平面図も要るように見える。【条文】不動産登記規則81条「建物図面及び各階平面図は、一個の建物（附属建物があるときは、主である建物と附属建物を合わせて一個の建物とする。）ごとに作成しなければならない。」【条文】不動産登記規則83条「各階平面図には、縮尺、各階の別、各階の平面の形状、一階の位置、各階ごとの建物の周囲の長さ、床面積及びその求積方法」【根拠】不動産登記令別表12の項添付情報欄イ・ロ（建物の表題登記）「イ　建物図面ロ　各階平面図」建物図面及び各階平面図は、一個の建物ごとに作成する（規則81条）。区分建物は一棟の建物の構造上区分された部分で独立して建物としての用途に供することができるもので（法2条22号）、表題登記の添付情報として提供する各階平面図は、その区分建物の各階の形状や床面積などを記録したものである（令別表12の項添付情報欄ロ、規則83条1項）。一棟の建物の各階平面図を提供する定めは無い。本試験では、平成23年度に、区分建物の増築の登記で一棟の建物にも変更があるときは一棟の建物に関する建物図面及び各階平面図を添付しなければならないとする肢が誤りとして出題されている。【出典】不動産登記令別表12の項添付情報欄イ・ロ（建物の表題登記） https://laws.e-gov.go.jp/law/416CO0000000379 ／本試験平成23年度第15問肢ウ（公式正解は「誤り」）

2014年土地家屋調査士試験第15問肢イ

区分建物が属する一棟の建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により定める。

2014年土地家屋調査士試験第17問肢エ

甲建物の附属建物と乙建物とが合体した場合には、甲建物の附属建物を分割する分割の登記及び合体による登記等を一の申請情報によって申請しなければならない。

第3条登記することができる権利等過去問 3

登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等（保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。）についてする。

1　所有権

2　地上権

3　永小作権

4　地役権

5　先取特権

6　質権

7　抵当権

8　賃借権

9　配偶者居住権

10　採石権（採石法（昭和二十五年法律第二百九十一号）に規定する採石権をいう。第五十条、第七十条第二項及び第八十二条において同じ。）

この条文の過去問 3問

2022年土地家屋調査士試験第9問肢ア

乙土地が第三者に使用貸借されているとしても、本件合筆の登記を申請することができる。

2020年土地家屋調査士試験第15問肢2

分割　新築　1階

解説

正解は2。ア＝1階建、イ＝1階部分、ウ＝地上権、エ＝敷地権、オ＝変更で、2の分割・新築・1階はどの空欄にも入らない。【ひっかけ】「1階建」と「平家建」、「1階部分」と「1階」のように、似た語を並べて区分建物の記録の仕方を問う問題。【条文】不動産登記法44条「敷地利用権（登記されたものに限る。）」【条文】不動産登記法3条「地上権」【根拠】不動産登記事務取扱手続準則第90条（区分建物の構造の記録方法）「区分建物である建物が、例えば、当該建物が属する一棟の建物の３階及び４階に存する場合において、その階数による構造を記録するときは、「２階建」のように記録するものとする。」【根拠】法務局「住所変更登記の申請書の記載例（敷地権付区分建物）」不動産の表示（専有部分の建物の表示）「構造　鉄骨造１階建　床面積　３階部分　６０・１２平方メートル」区分建物の構造の階数は、その区分建物が占める階の数で記録し、一棟の建物の3階及び4階に存する区分建物は「2階建」と記録する（準則90条）。1階だけに存する本問の区分建物は「1階建」となり（ア）、床面積はその区分建物が存する階を示して「1階部分　150.00」と記録する（イ）。法務局が公表している申請書の記載例も、3階に存する区分建物を「鉄骨造１階建」「３階部分」と表示している。敷地権は登記された敷地利用権に限られ（法44条1項9号）、使用貸借による権利は登記することができる権利に挙がっていないので（法3条）、語句群で敷地権の種類に入るのは地上権である（ウ）。新築時の敷地権の登記原因は「令和2年10月20日敷地権」（エ）、1番1の4を区分して床面積が75.00に減ったことに伴う敷地権の割合の3分の1から6分の1への変更は「変更」（オ）と記録する。残る分割・新築・1階はいずれの空欄にも入らず、他の選択肢にはそれぞれ入る語が一つ以上含まれるので、正解は2である。選択肢4の非敷地権・平家建はどの空欄にも入らないので、オに入るのは変更である。【ポイント】区分建物の構造は、準則90条の例のとおり占める階の数で「1階建」のように書き、床面積は「何階部分」。敷地権の種類になるのは登記された所有権・地上権・賃借権。【出典】不動産登記事務取扱手続準則第90条（区分建物の構造の記録方法） https://www.moj.go.jp/content/001394394.pdf ／法務局「住所変更登記の申請書の記載例（敷地権付区分建物）」不動産の表示（専有部分の建物の表示） https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001365889.pdf ／本試験令和元年度第18問肢エ（公式正解は「正しい」）

2015年土地家屋調査士試験第15問肢エ

AがB所有の土地に使用借権を敷地利用権として区分建物を新築した場合には、Aは、使用借権を敷地権として、区分建物の表題登記を申請することができる。

第4条権利の順位

1同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による。

2付記登記（権利に関する登記のうち、既にされた権利に関する登記についてする登記であって、当該既にされた権利に関する登記を変更し、若しくは更正し、又は所有権以外の権利にあってはこれを移転し、若しくはこれを目的とする権利の保存等をするもので当該既にされた権利に関する登記と一体のものとして公示する必要があるものをいう。以下この項及び第六十六条において同じ。）の順位は主登記（付記登記の対象となる既にされた権利に関する登記をいう。以下この項において同じ。）の順位により、同一の主登記に係る付記登記の順位はその前後による。

第5条登記がないことを主張することができない第三者過去問 1

1詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は、その登記がないことを主張することができない。

2他人のために登記を申請する義務を負う第三者は、その登記がないことを主張することができない。ただし、その登記の登記原因（登記の原因となる事実又は法律行為をいう。以下同じ。）が自己の登記の登記原因の後に生じたときは、この限りでない。

この条文の過去問 1問

2017年土地家屋調査士試験第2問肢オ

はい。Bは、Cに対し、当該土地の所有権を主張することができます。

第1章 第一章 総則

第1章第一章　総則