取得時効の要件と所有権の範囲・筆界との関係｜土地家屋調査士試験

取得時効は、土地家屋調査士試験の民法で繰り返し出題されるテーマです。平成25年度 第2問と令和2年度 第2問は、取得時効だけで1問が組まれました。占有権の問題や物権変動の問題の中でも、肢の一つとして顔を出します。

結論を先に示します。所有権の取得時効は、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有することが要件です。期間は20年で、占有の開始の時に善意無過失なら10年です。善意無過失は占有開始の時だけで判断し、無過失は推定されません。時効取得者は、時効完成前に現れた第三者には登記なしで対抗でき、完成後に現れた第三者とは登記の先後で決まります。

調査士にとって取得時効は、境界の相談で最もよく出てくる民法の制度の一つです。ただし、時効で動くのは所有権の範囲で、筆界は動きません。この区別は民法と不動産登記法の両方で問われます。

取得時効の要件

条文の構造：20年と10年

民法162条は、所有権の取得時効を2つの項で定めています。

項目	20年の取得時効（162条1項）	10年の取得時効（162条2項）
所有の意思	必要	必要
平穏・公然	必要	必要
他人の物の占有	必要	必要
善意・無過失	不要	占有の開始の時に必要
期間	20年	10年

20年の取得時効は善意を求めていません。他人の物と知っていても、所有の意思をもって占有を続ければ、20年で時効取得できます。

所有権以外の財産権も、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、20年又は10年の区別に従って取得します（163条）。平成25年度 第2問 アでは、無権利者から土地を賃借した者は賃借権を時効取得できないとする肢が誤りとされました。

推定される要件と、推定されない無過失

占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定されます（186条1項）。前後の両時点において占有をした証拠があるときは、占有はその間継続したものと推定されます（同条2項）。

要件	186条による推定
所有の意思	推定される
善意	推定される
平穏	推定される
公然	推定される
占有の継続	前後の両時点の占有の証拠があれば推定される（186条2項）
無過失	推定されない

無過失は推定されないので、10年の取得時効を主張する者が、自己の所有と信じたことにつき無過失であったことを証明しなければなりません（最判昭和46年11月11日）。令和2年度 第2問 エでは、無過失は推定されないとする肢が正しいとされています。

善意無過失は占有開始の時で判断する

10年の取得時効の善意無過失は、占有の開始の時に備わっていれば足ります。平成25年度 第2問 ウでは、無権利者から過失なく買い受けて占有を始めた者が、10年経過前に真の所有者を知った場合に、10年で取得できないとする肢が誤りとされました。途中で悪意になっても、10年の時効は妨げられません。

これに対し、占有が途中で公然でなくなると扱いが変わります。平成25年度 第2問 イでは、善意無過失で占有を始めたものの10年経過前に占有が隠秘のものとなった場合は、10年で取得できないとする肢が正しいとされました。

起算点は選べない

時効期間は、時効の基礎となる事実が始まった時から計算します。援用する者が起算点を任意に選んで、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできません（最判昭和35年7月27日。令和2年度 第2問 オは正しい肢）。

また、162条の時効は、占有者が任意にその占有を中止し、又は他人によってその占有を奪われたときは、中断します（164条）。

自主占有と他主占有

所有の意思は、権原の性質で外形的に決まる

所有権の取得時効には、所有の意思をもってする占有（自主占有）が必要です。土地を借りて使っている賃借人の占有は、権原の性質上、所有の意思のない占有（他主占有）です。賃借人は、何十年使い続けても、その土地の所有権を時効取得することはできません。

逆に、他人の物の売買と知って買い受けた買主の占有は、所有者から使用権限の設定を受けるなど特段の事情のない限り、所有の意思をもってするものとされます（最判昭和56年1月27日）。令和2年度 第2問 イでは、売主が所有者でないと知って買った買主は時効取得できないとする肢が誤りとされました。売主が無権利と知っていたことは善意を欠く事情であって、所有の意思を欠く事情ではありません。

他主占有から自主占有への転換

権原の性質上所有の意思がないとされる占有は、次のいずれかがなければ性質が変わりません（185条）。

1. 自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示する
2. 新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始める

借地人が地主から土地を買い受けた場合は、2の新たな権原による占有の開始に当たります。

他主占有者の相続人

他主占有者が死亡し、相続人がその占有を承継した場合でも、相続人が新たに目的物を事実上支配して占有を開始し、その占有に所有の意思があるとみられるときは、相続人は自己の占有のみを主張して時効取得できます。この場合、相続人の側で、その事実的支配が外形的客観的にみて独自の所有の意思に基づくものと解される事情を証明しなければなりません（最判平成8年11月12日）。令和2年度 第2問 アでは、このような相続人も時効取得できないとする肢が誤りとされました。

占有の承継：前の占有を併せるかどうか

占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができます（187条1項）。前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継します（同条2項）。判例は、相続人もこの承継人に含まれるとしています。

項目	前の占有を併せて主張	自己の占有のみを主張
期間の数え方	前の占有者の占有期間を足す	自分の占有の開始から数える
瑕疵	前の占有者の瑕疵も承継する（187条2項）	承継しない
善意無過失の判断	最初の占有者の占有開始時（判例）	自分の占有開始時

平成25年度 第2問は、この判断を具体的な年数で問いました。

肢	前主B	承継人C	結論
エ	善意無過失で3年占有	悪意で7年占有	併せて10年で取得できる（正しい肢）
オ	悪意で4年占有	善意無過失で6年占有	10年では取得できない（取得できるとする肢は誤り）

エは、併せて主張すると最初の占有者Bの開始時で善意無過失を判断するので、合計10年で足ります。オは、併せればBの悪意も承継し、自己の占有のみなら6年しかないので、10年の時効は完成しません。

令和3年度 第2問 エと令和7年度 第2問 アでは、承継人や相続人は自己の占有のみを主張できないとする肢が、どちらも誤りとされました。

時効の援用と効果

援用しなければ裁判の基礎にならない

時効は、当事者が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができません（145条）。期間が経過しただけで、裁判所が時効取得を認めて裁判をするわけではありません。時効の効力は、その起算日にさかのぼります（144条）。

令和元年度 第1問 エでは、20年間の占有で取得時効を援用したBに対し、元の所有者Aは所有権に基づく物権的請求権を行使できないとする肢が正しいとされました。Aの所有権が消滅時効で消えるのではなく、Bが時効で所有権を取得した結果として、Aが所有権を失うのです。所有権そのものは消滅時効にかかりません（166条2項）。

取得時効を援用できる者・できない者

平成23年度 第2問では、援用できる者の範囲が問われました。取得時効に関係する肢は次の2つです。

場面	援用できるか
土地上の建物の賃借人が、建物所有者による土地の取得時効を援用する	できない（ウは誤り）
被相続人の占有で取得時効が完成していた場合に、共同相続人の一人が援用する	自己の相続分の限度でのみできる。「土地の全部について援用できる」は誤り（エ）

承認による更新

時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始めます（152条1項）。取得時効でも、占有者が所有者の権利を承認すれば時効は更新されます。境界の相談で「使わせてもらっています」と所有者に認めていた事情が出てきたら、時効の主張に影響します。

時効と登記

完成前の第三者と完成後の第三者

不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができません（177条）。取得時効と登記の関係について、試験で問われる判例の考え方は次の2つです。

第三者が現れた時期	時効取得者は登記なしで対抗できるか	根拠
時効完成前に原所有者から譲り受けて登記をした者	できる	最判昭和41年11月22日
時効完成後に旧所有者から譲り受けて登記をした者	できない（相手が背信的悪意者なら対抗できる）	最判昭和33年8月28日、最判平成18年1月17日

完成前の譲受人は、時効によって権利を失う当事者の立場にあります。完成後の譲受人とは、原所有者からの二重譲渡と同じように、登記の先後で決まります。

平成29年度 第2問 イでは、CがA所有の土地を占有している間にAがBに売却して登記をし、その後Cの時効が完成した事例で、Cは登記なくしてBに所有権を主張できるとする解答が正しいとされました。Bが登場したのは時効完成の前だからです。

賃借権の時効取得と抵当権

対抗要件を備えない賃借人が、抵当権の設定登記の後に賃借権の時効取得に必要な期間不動産を用益しても、抵当権の実行による買受人には、賃借権の時効取得を対抗できません（最判平成23年1月21日。令和2年度 第2問 ウは正しい肢）。

境界と土地の一部の時効取得

時効で動くのは所有権界。筆界は動かない

隣の家との境には、2つの意味があります。土地が登記された時に定まった公法上の境である筆界と、所有権がどこまで及ぶかという所有権界です。普段は一致していますが、時効取得があるとずれることがあります。

筆界は、一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた点と直線です（不動産登記法123条1号）。隣地所有者同士が合意しても、和解契約を結んでも、一方が時効取得しても、筆界は変わりません。変わるのは所有権界だけです。平成23年度 第9問 イ（不動産登記法）では、隣地の一部を時効取得すれば所有権界も筆界も新しい線になるとする肢が誤りとされました。

一部を時効取得した者がする登記

隣地の一部を時効で取得した人がその部分を自分の名義にするには、その部分を分筆したうえで、所有権の移転の登記をすることになります。一筆の土地の一部を時効取得した者は、所有権の登記名義人に代位して分筆の登記を申請することができ、地積の差が誤差の限度を超えるときは、その前提となる地積に関する更正の登記も代位によって申請できます。平成26年度 第9問 イ（不動産登記法）では、地積の更正の登記を代位によって申請することはできないとする肢が誤りとされました。

筆界特定の申請人にもなれる

一筆の土地の一部の所有権を時効取得した者は、筆界特定の申請をすることができます。取得した部分が対象土地との筆界に接している必要はありません。平成22年度 第10問 イと令和6年度 第19問 ウ（いずれも不動産登記法）では、取得した一部が隣接地と接していなければ申請できないとする肢が誤りとされています。

実務での聞き取り

「祖父の代からこの塀までを使ってきた」という相談では、誰がいつから占有してきたかを順にたどり、売買や相続で承継した時期を整理します。その占有が賃貸借や使用貸借から始まっていれば他主占有で、185条の転換がない限り時効取得はできません。時効の利益を受けるには援用が要り、相手方が争えば裁判で決まります。調査士は、時効による所有権の範囲の問題と、筆界の位置の問題とを分けて説明することが大切です。

試験で問われるポイント

• 所有権の取得時効は、所有の意思・平穏・公然の占有で20年。占有開始時に善意無過失なら10年
• 善意無過失は占有開始の時だけで判断する。途中で悪意になっても10年で取得できる
• 占有が途中で隠秘のものになれば、開始から10年占有しても取得できない
• 186条1項で推定されるのは所有の意思・善意・平穏・公然。無過失は推定されない
• 他人の物と知って買った買主も、所有の意思があれば20年で取得できる
• 賃借人は他主占有。185条の表示か新たな権原がなければ自主占有にならない
• 承継人は自己の占有のみか、前の占有と併せるかを選べる。相続人も同じ。併せれば瑕疵も承継する
• 起算点は選べない。援用しなければ裁判の基礎にならない
• 時効完成前の譲受人には登記なしで対抗でき、完成後の譲受人とは登記の先後で決まる
• 時効取得で筆界は動かない。一部取得者は分筆と所有権移転の登記をし、筆界特定の申請もできる

よくある引っかけ：過去問で×になった肢の型

引っかけの型	×になった肢の例	正しい知識
途中の悪意で10年を否定する	10年経過前に所有者を知れば、10年で取得できない（平成25年度 第2問 ウ）	善意無過失は占有開始時で判断する
悪意を所有の意思の欠如にすり替える	他人の物と知って買った者は時効取得できない（令和2年度 第2問 イ）	20年なら取得できる
所有権以外の権利を否定する	無権利者から賃借した者は賃借権を時効取得できない（平成25年度 第2問 ア）	163条で取得できる
承継人の選択を否定する	自己の占有のみを主張できない（令和3年度 第2問 エ、令和7年度 第2問 ア）	どちらを主張するかは承継人が選ぶ
他主占有の相続人を一律に否定する	新たな事実的支配を始めた相続人も時効取得できない（令和2年度 第2問 ア）	自己の占有のみで取得できる場合がある
援用権者を広げる	建物の賃借人が土地の取得時効を援用できる（平成23年度 第2問 ウ）	援用できない
相続人の援用範囲を広げる	共同相続人の一人が土地全部について援用できる（平成23年度 第2問 エ）	自己の相続分の限度
先に登記した者を常に優先させる	時効完成前に登記した譲受人に、時効取得者は対抗できない	完成前の譲受人には登記なしで対抗できる（平成29年度 第2問 イは正しい）
時効で筆界が動くとする	時効取得で所有権界も筆界も新しい線になる（平成23年度 第9問 イ）	筆界は動かない

取得時効の肢は、「いつの時点で判断するか」を入れ替えて作られることが多いです。善意無過失は開始時、隠秘になったのはいつか、第三者は完成の前か後か、という時点の軸を意識して読んでください。